YONGZHOU · 2026

永州二手房交易税费计算器

口径依据：财政部 税务总局公告2025年第17号（2026年1月1日起施行）· 永州市不动产登记二手房交易税收政策一览表 · 契税新政（2024年第16号公告）

增值税 满2年免 / 不满2年 3% 契税 首套二套 ≤140㎡ 均1% 满五唯一 免个税

交易要素

基本信息
个人所得税（卖方）
据实征收需提供原值凭证（购房发票或契税完税证明）；无法提供时请选核定征收，住宅不受发票影响。
买方契税

税费测算结果

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永州市不动产登记住宅类、非住宅类二手房交易税收政策一览表

住宅类
税种转让方 · 个人转让方 · 单位受让方 · 个人受让方 · 单位
增值税及附加 购买不足2年：全额计征（2026年1月1日起按3%征收率全额缴纳，附加另计；原口径5.3%）；购买满2年（含2年）：免征 小规模纳税人月销售额10万元以下（含）免征，10万元以上差额5.3%；一般纳税人差额5.6% 不征不征
印花税免征小规模0.025%；一般0.05%免征小规模0.025%；一般0.05%
土地增值税不征 能提供评估价格的按评估扣除方式征收；无评估价但有购房发票的按加计扣除法征收；均没有的普通住宅5%、非普通住宅6%核定征收 不征不征
个人所得税 财产转让所得20%；核定征收1%（拍卖3%）；5年以上且是家庭（有配偶的夫妻双方）湖南省内唯一生活用房免征 不征不征不征
契税不征不征 家庭首套：≤140㎡ 1%、>140㎡ 1.5%；家庭二套：≤140㎡ 1%、>140㎡ 2%；三套及以上：4% 4%
非住宅类（商铺、车位、办公等）
税种转让方 · 个人转让方 · 单位受让方 · 个人受让方 · 单位
增值税及附加差额5.3% 小规模纳税人月销售额10万元以下（含）免征，10万元以上差额5.3%；一般纳税人差额5.6% 不征不征
印花税0.025%小规模0.025%；一般0.05%0.025%小规模0.025%；一般0.05%
土地增值税 能提供评估价格的按评估扣除方式征收；无评估价但有购房发票的按加计扣除法征收；均没有的按6%核定征收 同个人（评估扣除 / 发票加计 / 6%核定） 不征不征
个人所得税财产转让所得20%；核定征收1.5%（拍卖3%）不征不征不征
契税不征不征4%4%
注：1. 依据《中华人民共和国契税法》及财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》；2. 个人购买商品住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明的填发日期（孰先）作为购买房屋的时间；3. 申报增值税差额征收、发票加计扣除法计算征收土地增值税的，转让方应提供购房时取得的发票；4. 家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女；5. 表内"5.3%/5.6%"为2025年发布口径，2026年1月1日起个人销售不足2年住房增值税改按3%征收率全额缴纳（财政部 税务总局公告2025年第17号），附加税费另计。来源：永州市自然资源和规划局（2025-02-18发布）。

政策依据与计算说明

  1. 增值税：2026年1月1日起（财政部 税务总局公告2025年第17号），个人销售购买不足2年的住房，按 3% 征收率全额缴纳（应纳税额 = 含税价 ÷ 1.03 × 3%）；购买满2年（含）免征。非住宅不免税，按差额 ÷ 1.05 × 5% 缴纳。
  2. 附加税费：城建税（市区7%）+教育费附加3%+地方教育附加2%，合计为增值税额的12%，随增值税同免同征（对应永州一览表"5.3%"口径的附加部分）。
  3. 个人所得税：核定征收住宅1%、非住宅1.5%（拍卖3%）；据实征收按（不含税收入 − 原购价 − 转让环节税费 − 合理费用）× 20%；满5年且为家庭湖南省内唯一生活用房免征。
  4. 契税（买方）：以家庭为单位，首套 ≤140㎡ 为1%、>140㎡ 为1.5%；二套 ≤140㎡ 为1%、>140㎡ 为2%；三套及以上及非住宅为4%。计税依据为不含增值税价格。
  5. 印花税：个人销售或购买住房免征；非住宅按产权转移书据 0.05%，个人（小规模）减半按 0.025%，买卖双方均缴。
  6. 土地增值税：个人销售住房免征；非住宅能提供购房发票的，可按发票金额每年加计5%扣除后适用30%~60%四级超率累进税率，无评估价且无发票的按6%核定。
  7. 没有购房发票怎么办：①住宅交易不受发票影响——增值税只看持有年限，个税无法提供原值凭证（购房发票或契税完税证明）时直接核定征收1%；②非住宅增值税不能差额，按全额 ÷1.05×5% 计征；③非住宅个税按核定1.5%、土地增值税无发票且无评估价按核定6%征收；能提供房地产评估价格的，土增税可按"评估扣除方式"申报。
  8. 购买年限认定：以契税完税证明或不动产权证填发日期孰先为准；继承、赠与取得的住房从原产权人购买时间起算。
  9. 参考来源：永州市自然资源和规划局《永州市不动产登记住宅类、非住宅类二手房交易税收政策一览表》；财政部 税务总局公告2025年第17号；财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号（契税）。